民營(yíng)企業(yè)試水公共租賃住房建設

      盡管各地房?jì)r(jià)調控目標的出臺經(jīng)歷了一番“糾結”，但保障性安居工程建設的推進(jìn)卻并不含糊。3月30日，全國最大的公共租賃住房項目在青島正式開(kāi)工。住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥，山東省委常委、青島市委書(shū)記李群，山東省副省長(cháng)郭兆信為項目奠基——

　　作為全國最大的公共租賃住房項目——青島市黃島區辛安公共租賃住房項目3月30日正式開(kāi)工。該項目總投資約8億元，規劃總建筑面積24萬(wàn)平方米，建成后可提供3500余套（間）公租房。

　　值得注意的是，兩家民營(yíng)企業(yè)作為投資主體加入到該項目的建設團隊中，投資金額超過(guò)6億元。

　　利潤幾何？民營(yíng)企業(yè)大膽嘗試

　　該項目除青島市政府直屬的海西城市投資有限公司以外，還有青島瑞源工程集團有限公司和山東興華建設集團有限公司兩家實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)參與投資。而據了解，這兩家民營(yíng)企業(yè)負責開(kāi)發(fā)的總面積達到18萬(wàn)平方米，占到工程總量的3/4。

　　在今年的1000萬(wàn)套保障性安居工程建設任務(wù)中，公共租賃住房比重很大，由于投資回收周期長(cháng)，使其建設資金問(wèn)題更加突出。此前，廣州、廈門(mén)等東部沿海經(jīng)濟發(fā)達城市亦表示“壓力不小”。因此，吸引社會(huì )資本參與保障性安居工程建設成為今年乃至今后幾年住房保障工作的一項重要內容。

　　據企業(yè)方面的介紹，項目的位置首先是吸引他們投資的原因：辛安項目地處青島開(kāi)發(fā)區著(zhù)力打造的青島國際生態(tài)智慧城區域內，周邊企業(yè)眾多，特別是將來(lái)軟件和服務(wù)外包類(lèi)企業(yè)將逐漸聚集，住房需求量大，租金回報穩定，該項目將會(huì )為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)不斷保值增值。其次，企業(yè)內部員工作為社會(huì )群體的一部分，也可以通過(guò)該租賃住房解決住房困難問(wèn)題。最后，該項目作為保障性住房，將享受?chē)以试S的優(yōu)惠政策，建設成本相對較低。

　　盡管僅靠租金收入談利潤目前還不太現實(shí)，但經(jīng)過(guò)青島市住房保障中心相關(guān)負責人的推算，配合接近4萬(wàn)平方米的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)，“收回成本不是問(wèn)題”。

　　政府仍需給出更多“誘惑”

　　2010年，為了吸引社會(huì )資金投資公租房建設，《關(guān)于支持公共租賃住房建設和運營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》等相關(guān)文件相繼下發(fā)，對公租房建設和運營(yíng)中涉及到的土地使用稅等多項稅收給予了政策上的優(yōu)惠。隨后的《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》又允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。但是，今年全國將完成220萬(wàn)套公共租賃住房的開(kāi)工任務(wù)，超過(guò)2010年的5倍，這將是一筆不小的投入。

　　以青島為例，該市今年計劃開(kāi)工各類(lèi)保障性住房?jì)扇f(wàn)套，其中公共租賃住房約為5000套。據青島市住房保障中心總工程師徐志勇介紹，雖然今年青島市級財政用于保障性住房建設的資金將達到4.5億元，但即使全部用于公共租賃住房，也不能完全滿(mǎn)足需求。因此，各地亟須拿出相應的優(yōu)惠政策吸引社會(huì )資金參與公共租賃住房建設。

　　現階段，公共租賃住房的推廣在一些城市工業(yè)園區受到廣泛歡迎，蘇州、青島等地的社會(huì )資金開(kāi)始逐步進(jìn)入該領(lǐng)域。然而，非工業(yè)園區建設的公共租賃住房，目前還沒(méi)有找到更好的方法或是途徑吸引社會(huì )資金的加入。盡管各地實(shí)際情況不同，但缺乏具體的獎勵辦法，是目前普遍存在的問(wèn)題。

　　與經(jīng)濟適用住房和限價(jià)商品房相比，公共租賃住房對開(kāi)發(fā)商或是民間資本的吸引力顯然小得多。其中很大一部分原因是對收回成本的信心不足，另外就是目前較少有社會(huì )資金投資公共租賃住房的成功案例。不過(guò)，就記者了解，在各地限購令和稅收信貸等多方作用下，在部分城市，保障性住房由于需求集中、政府主導銷(xiāo)售，對開(kāi)發(fā)商的吸引力甚至超過(guò)普通商品住房，為民間資本參與公共租賃住房建設打下了一定的基礎。

　　靠平臺建設實(shí)現資源整合

　　此前，青島市公共住房建設投資中心已經(jīng)正式掛牌，將致力于搭建保障性住房籌資融資平臺。政府投資建設的公共租賃住房和廉租住房建成后將轉入“房投中心”進(jìn)行資產(chǎn)管理，通過(guò)創(chuàng )新管理手段和經(jīng)營(yíng)方式，確保國有資產(chǎn)保值增值。投融資平臺成立后，公租房建設政府主導、市場(chǎng)參與的模式將磨合得更好。

　　徐志勇指出，中心成立后，將充分發(fā)揮保障性住房融資作用和專(zhuān)業(yè)運作的優(yōu)勢，使保障性住房建設逐步實(shí)現政府主導下的，從計劃立項、土地供應、組織建設、配租配售到資產(chǎn)管理等全過(guò)程統一管理和運作。通過(guò)這一平臺，將部分分散的保障性住房建設資金進(jìn)行整合，統籌用于保障性住房項目的征地、拆遷、建設。通過(guò)抵押貸款等方式，籌措保障性住房建設資金，用于支持保障性住房項目建設。

　　徐志勇透露，青島市1.2萬(wàn)余套政府擁有產(chǎn)權的保障性住房正在進(jìn)行價(jià)值評估，將進(jìn)行資產(chǎn)抵押以獲取貸款。隨后，中心將參與保障性住房項目建設，發(fā)揮“房投中心”的示范和儲備作用，參與部分保障性住房項目，尤其是集中建設項目的建設，探索新型建設和管理方式，為其他市場(chǎng)化配建的保障性住房提供示范作用。同時(shí)，“房投中心”將根據青島市保障性住房建設計劃、土地資源情況，提前規劃項目布局，提前儲備建設用地，按計劃、分時(shí)序地建設和供應，以起到滿(mǎn)足需求和調控市場(chǎng)的雙重作用。

 
                                                                                     摘自《中國建設報》